アパート経営者が認知症になると修繕も融資も不可？家族信託で資産凍結を防ぐ方法

「そろそろアパートの外壁塗装をしたいが、父の物忘れが激しくなってきた」

「大規模修繕のために銀行から融資を受けたいが、高齢の父が契約できるか不安だ」

アパートやマンションを経営するオーナー様にとって、ご自身の、あるいは親御さんの認知症リスクは、単なる家庭の問題ではなく、賃貸経営の存続に関わる重大な経営リスクです。

もしオーナーが認知症により意思能力を失うと、法律上、**新たな契約行為が一切できなくなります。**それはつまり、修繕も、入居者の募集も、銀行融資もすべてストップし、優良物件が瞬く間に価値のないものへと転落することを意味します。

この記事では、大家さんが認知症になった時に直面する経営凍結の恐ろしさと、それを回避してスムーズな管理・修繕・融資を実現する家族信託の活用術について解説します。

1. 大家さんが認知症になると起きる経営凍結とは

賃貸経営は、日々の契約の連続で成り立っています。しかし、認知症により意思能力がないと判断されると、これらの法律行為はすべて無効となり事実上の経営ストップに陥ります。

1-1. 新規の入居契約ができなくなる

空室が出たときにまず問題になりやすいのが、新しい入居者との契約手続きです。

賃貸借契約は法律行為のため、オーナー本人の意思確認ができない状態になると、本人名義での契約締結が難しくなります。事前に代理権の付与や管理委託、家族信託などの手当てがない場合、入居付けや更新手続きが滞り、空室期間の長期化によって家賃収入が減っていくリスクが高まります。

1-2. 家賃収入の口座が凍結される

家賃が振り込まれるオーナー名義の通帳も、銀行に認知症の事実を知られれば凍結されます。

修繕費の支払いや固定資産税の納付ができなくなるだけでなく、もしアパートローンが残っている場合、返済が滞り、最悪の場合は競売にかけられるリスクさえ発生します。

2. 最大の恐怖！大規模修繕と融資のお断り

築古物件をお持ちの方にとって致命的なのが、建物の維持管理ができなくなることです。

2-1. 大規模修繕の工事契約が結べない

「雨漏りがひどいから屋根を直したい」「外壁塗装をして物件価値を上げたい」と思っても、業者は認知症のオーナーとは工事請負契約を結んでくれません。

必要な修繕ができなければ、入居者は離れていき、建物は老朽化の一途をたどります。子供が代わりにお金を出そうとしても、他人の建物に勝手に手を入れることは法的に難しく、八方塞がりになります。

2-2. 銀行からの追加融資（借入）が不可に

大規模修繕には数百万〜数千万円の資金が必要です。通常は銀行融資を利用しますが、銀行は意思能力のない人への貸付は行いません。

つまり、手元に現金がない限り修繕は不可能となり、資産価値が暴落するのを指をくわえて見ているしかなくなります。

3. 成年後見制度では「積極的な経営」が進めにくい

「認知症になったら成年後見人を付ければよいのでは？」と考える方もいます。成年後見制度は、本人の財産を守ることを目的とする仕組みのため、賃貸経営のように意思決定が連続する運用とは、場面によって相性が難しくなることがあります。

3-1. 投資的な判断は慎重に扱われやすい

成年後見では、本人の利益・必要性が明確な支出（例：安全確保や劣化防止のための修繕）は進められる一方で、建て替えや大規模リノベーションなど、リスクや金額が大きい「投資的な判断」は、合理性の説明や手続き面でハードルが上がりがちです。結果として、機動的な意思決定がしにくくなるケースがあります。

3-2. 融資・担保設定はハードルが上がる

資金調達についても、後見のもとでの新規借入や担保設定は、本人利益との整合性が強く求められ、金融機関の審査が慎重になります。内容によっては家庭裁判所の関与が必要となる場面もあり、スピード感のある資金調達が難しくなる可能性があります。

そのため、将来の大規模修繕や建て替えを見据えて「借入・担保設定を含む運用」を継続したい場合は、後見制度だけに頼るのではなく、事前に別の管理・承継スキームも含めて検討しておくことが重要です。

4. 解決策：家族信託で「経営権」を後継者にバトンタッチ

こうした「修繕できない」「借りられない」というリスクを解決できるのが、家族信託です。

4-1. 財産管理権を子供に移転する

元気なうちに、オーナー（委託者）と後継者である子供（受託者）の間で家族信託契約を結び、アパートを信託財産とします。

これにより、アパートの管理権限（契約する権限）は子供に移ります。

もし親が認知症になっても、子供自身の判断とハンコで、入居者との契約や修繕業者との契約をスムーズに行うことができます。

4-2. 家賃収入の受け取りは「親のまま」に設計できる

家族信託は、贈与と違って「管理する人」と「利益を受け取る人」を分けて設計できる点が特徴です。たとえば、管理や契約を行う権限は子ども（受託者）に移しつつ、そこから生じる家賃収入を受け取る権利は親（受益者）が持ち続ける形にできます。

この設計であれば、親の生活費や医療費を家賃収入から賄う流れを維持しながら、実務上の管理・運営だけを次世代に引き継ぐことが可能です。なお、贈与税が常に発生しないと断言できるわけではないため、税務面や費用面（登記・専門家費用等）は個別に確認して進めるのが安全です。

5. 家族信託なら銀行融資も可能になる

家族信託の最大の強みの一つが、信託契約の内容次第で受託者（子供）の名義で融資を受けられるという点です。

5-1. 受託者が融資を受けて修繕する

事前に信託契約の中に「借入の権限」や「抵当権設定の権限」を明記しておくことで、子供は信託財産であるアパートを担保に入れ、銀行から修繕資金を借りることができます。

親が認知症であっても関係ありません。これにより、タイミングを逃さずに大規模修繕や建て替えを実行し、資産価値を守り続けることが可能になります。

5-2. 金融機関との事前協議が必須

ただし、すべての銀行が家族信託に対応しているわけではありません。

信託口口座の作成や信託内融資に対応している金融機関を選び、契約書の内容について事前に法務チェックを受ける必要があります。ここは専門家の腕の見せ所です。

6. まとめ：アパート経営の「事業承継」は早めの決断を

賃貸経営における家族信託は、単なる認知症対策ではなく、実質的な事業承継です。

何も対策をせずにオーナーが倒れてしまうと、修繕も資金調達もできない「塩漬け物件」が残り、相続人である家族全員が負債を抱えることになりかねません。

• 入居者との契約をスムーズに続けたい

• 将来の大規模修繕や建て替えに備えたい

• 銀行融資の道を確保しておきたい

これらを確実に実現するためには、オーナーの判断能力がしっかりしているうちに、家族信託で経営権を次世代へ移しておくことが不可欠です。物件の価値を守るためにも、賃貸経営に詳しい司法書士や専門家へ早急にご相談ください。